Ana içeriğe geç

facebook youtube twitter
Hollandalı Gurbetçiler

HOLLANDA’DA TAŞINMAZ EDINIMI BUTUN DETAYLAR, HAKLAR, SORUMLULUKLAR, MASRAFLAR :

Konu

#1
HOLLANDA’DA TAŞINMAZ EDINIMI BUTUN DETAYLAR, 

HOLLANDA’DA TAŞINMAZ EDINIMI HAKLAR, SORUMLULUKLAR, MASRAFLAR:

Yabancıların mülk ediniminde Hollanda hukukunda hemen hemen bir kısıtlama yoktur. Mülk sahibinin milliyeti önemli değildir. Ancak Hollanda'da mülk sahibi olmak otomatik olarak Hollanda'da ikamet etme hakkını tanımaz. Hollanda hukukunda taşınmaz mal alımında karşılıklık ilkesine bakılmaz.
Hollanda'da geçerli olası tek kısıtlama bazı tatil yörelerindeki dinlenme tesislerinden mülk edinenlerin bir yıl içerisinde orada geçirecekleri asgari/azami süre ile ilgilidir.
Mülkiyet hakkının temeli Roma hukukuna dayanır.Hollanda'da mülk alımı ve mülkiyet devri Türkiye'deki sistemden temel olarak çok farklı değildir. Ancak yine de mülkiyet hakkı ve ayni haklarda çok önemli sayılabilecek farklılıklar göze çarpar.

Hollanda'da taşınmaz malların mülkiyet devri Medeni Kanunun 3.89 no.lu maddesi ile düzenlenmiştir:

Article 3:89 Delivery of immovable property 
1.
 The delivery, required for the transfer of immovable property, is performed by drawing up a notarial deed of transfer for this purpose between the parties, followed by its registration in the public registers for immovable property. Both, the acquiring party and the alienator, may hand over the notarial deed of transfer to the keeper of these public registers for registration.

2. The notarial deed of transfer must accurately mention the legal basis for the transfer; secondary conditions which do not concern the transfer itself, do not have to be recorded in the this deed. 

3. When at the occasion of the drawing up of the notarial deed of transfer a person acts as a representative of one of the parties, the authorisation for representation (procuration) must be laid down accurately in the notarial deed of transfer. 

4. The rules of the present Article apply accordingly to a delivery which is required for the transfer of other registered property than immovable property [like registered ships and aircraft].
İsviçre Borçlar Kanunu 216.maddesine göre ; "Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstand haben, bedürfen zu ihrer Gültigkeit deröffentlichen.'' öffentlichen burada açık/kamuya açık anlamında kullanılmıştır.

Bu maddenin karşılığı Türk Medeni Kanunu madde 705'dir : "Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır."
Dikkat edilecek olursa tapu kütüğünün açık olacağı ibaresi kullanılmamıştır. Hollanda ve Isviçre hukuklarının anılan maddelerine göre mülkiyet devri, satış sözleşmesinin noter tarafınca düzenlenmesi ve tapu kütüğüne tescil edilmesi ile resmiyet kazanır ve bu bilgiler herkes tarafınca görülebilir.

Türk hukuk sisteminde taraflar arasında imzalanmış adi sözleşme mülkiyet devrini zorunlu hale getirmeye yeterli değildir. Hollanda hukukunda ise bu durum farklıdır.

Hollanda'da yapılan satış sözleşmelerinde tüketici ile tacir ayrı tutulmuştur.
Bir tüketicinin kendi şahsına aldığı taşınmazlarda alıcı ile satıcı arasındaki sözleşmenin yazılı yapılmış ve taraflarca imzalanmış olması gerekir. Hollanda Tüketiciyi Koruma Yasası, sözleşmenin imza tarihinden itibaren tüketiciye 3 gün düşünme süresi tanımaktadır. Bu süre içerisinde sözleşmenin feshi mümkündür.
Ticari amaçlı taşınmaz mal alımında ise taraflar arasında imzalanmış bir sözleşme olmasa bile,salt verilen taahhütlerden, yazışmalardan yola çıkılarak ''yıldırım dava''(Almancası :einstweilige Verfügung) denilen bir dava açılarak hakimden taşınmaz alımı karşılığı ödenen paraların iadesi hatta bazı durumlarda mülkiyet devrinin gerçekleştirilmesi talep edilebilir. Satıcı / mülk sahibi buna karara rağmen mülkiyet devrini gerçekleştirmez ise geciken her gün için para cezasına çarptırılabilir.

Hem noterler hem de avukatlar müvekkillerinin taşınmazı alabilmek için gerekli parayı yasadışı yollardan edindiklerini bilmeleri halinde bu durumu yetkili mercilere bildirmek zorundadırlar.Böyle bir durumda taşınmazın satışına ve dolayısıyla mülkiyet devrine izin verilmez.

Yine Türkiye'den farklı olduğunu düşündüğüm bir husus ise Hollanda vergi dairesinin taşınmaz için ödenen bedelin piyasa değerine uygun olup olmadığını kontrol etmesidir.

Hollanda'da veri ağı son derece geniştir. Başka bir deyişle çeşitli kurumların ki bu kurumlar arasında Tapu Sicil Müdürlüğü, Kadastro,Belediye, Vergi Dairesini sayabiliriz veri sistemleri birbirlerine bağlıdır. Bu nedenle tapu sicilinde meydana gelen değişikliği vergi dairesi de görür.

Hollanda'da mülk edinen yabancılara bir vergi numarası verilir. Yabancı uyuruklu şahıs veya tüzel kişilikten ikamet adresi seçmesi istenir. Taşınmaz ile ilgili idari mali tüm belgeler bu ikamet adresine posta yolu ile gönderilir. Yabancı ister kendi ülkesindeki ikamet adresini isterse de Hollanda'da aldığı mülkün adresini ikamet adresi olarak verir. Ancak yukarıda da değinmeye çalıştığım üzere Hollanda'da mülk edinmek yabancıya ikamet hakkını tanımaz.

Yabancı sermayeli şirketler ile yabancı şirketleri birbirinden ayırmamız gerektiği görüşündeyim.

Hollanda hukukuna gore kurulu yabancı sermayeli şirketler Hollanda şirketi sayıldığından bunlar zaten yabancı statüsünde kabul edilmemekte olup normal Hollanda vatandaşına uygulanan prosedür uygulanmaktadır.

Hollanda sınırları dışında kendi ülke hukuklarına gore kurulmuş olup Hollanda'da taşınmaz edinmek isteyen tüzel kişilikler için de aynı şahıslarda olduğu gibi bir kısıtlama ya da özel şart yoktur. Sadece taşınmaz edinecek tüzel kişiliğin bulunduğu ülkede kayıtlı olduğu ticaret odasından kaydı ve ana sözleşmesi talep edilir. Eğer noter bu belgelerden şirketin ortaklarını ve yetkilisini tespit edemezse bu durum netleşinceye kadar satışı bloke etme yetkisine sahiptir. Bunun dışında bir şart ya da kısıtlama yoktur.

Noterlerin yapması gereken olağan işlemler içerisinde dikkatinizi çekeceğini düşündüğüm iki kuruma kısaca değinmek istiyorum. Tapu Sicil Müdürlüğü ile Kadastro. Normalde Tapu Sicil Müdürlüğü, taşınmaz mallara ilişkin akit ve tescil işlemlerini yapmak ve tapu sicilini mevzuatına göre tutmakla görevli müdürlüklerdir. Kadastro Müdürlüğü ise ülkenin kadastral topografik haritasına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek hukuki durumlarını tespit etmek ve bu suretle tapu sicilini kurmak, ve harita üzerindeki fenni değişiklikleri takip etmekle görevli kamu idaresidir.

Türkiye'den farklı olarak bu iki kurum Hollanda'da içiçe geçmiştir. Bu nedenle Türkiye'de Tapu Sicil Müdürlüğü nezdinde yapmaya alıştığımız bir çok işlemi Hollanda'da Kadastro Müdürlüğünde de yapma imkanı mevcuttur.
Hollanda'da taşınmaz mal alımında işlemlerin çok büyük kısmı noterler tarafınca yapılır.

HOLLANDA'DA TAŞINMAZ MAL ALIMI VE MÜLKİYET DEVRINDE IZLENMESI GEREKEN PROSEDÜR
OLAĞAN ÇALIŞMALAR

Hollanda'da taşınmaz alımında noterlerden yapması beklenen çalışmalar aşağıdaki gibidir :

1. Noter, satıcının Tapu Senedi'ni kontrol eder ve taşınmazın mülkiyetinin nasıl ve ne zaman edinildiğini Tapu Sicil Müdürlüğünden araştırır.

2. Eğer Tapu Senedi yok veya o günkü durumu yansıtmıyor ise Kadastro'dan gerekli incelemeyi yapar.

3. Aşağıdaki durumlarda Noter, satımı gündemde olan taşınmazın doğru isim adına kayıtlı olup olmadığını Kadastro'dan kontrol eder

a. Eğer Satış Sözleşmesi noter hazırlayacaksa, Sözleşmeyi hazırlamadan hemen önce ya da taraflar arasında imzalanmış Satış Sözleşmesi eline ulaşır ulaşmaz.

b. Mülkiyet Devir Sözleşmesinin imzalanmasından hemen önce

4. Noter,talep edilmesi halinde, taraflar arasında tüm şartlar konuşulduktan ve mutabakat sağlandıktan sonra tarafların ve var ise emlakçıların huzurunda Satış Sözleşmesinin hazırlar.

5. Kendisine sunulan geçerli kimlik belgelerinden (Pasaport,ehliyet veya Avrupa kimlik kartı) satıcı ve alıcının kimlik bilgilerini kontrol eder.

6. Satıcının, taşınmazın mülkiyetini aldığı dönemde evli olup olmadığını,satarken de medeni halinde bir değişiklik olup olmadığını kontrol eder.

7. Gerekli görür ise satıcının iflas siciline, kayyuma, evlilik mal siciline veya ticaret siciline kayıtlı olup olmadığını kontrol eder.

8. Satış Sözleşmesi imzalanırken, Mülkiyet Devir Sözleşmesi imzalanmadan hemen önce ve Mülkiyet Devir Sözleşmesi Tapu Siciline kaydedilirken olmak üzere toplam 3 sefer taşınmaz üzerinde mülki, idari ve adli herhangi bir takyidat olup olmadığını kontrol eder.

9. Eğer alıcı evli ise, noter alıcının eşinin de onayını isteyebilir (md.1.88 Hollanda Medeni Kanunu)

10. Taşınmazın, tarihi eser veya koruma altına alınmış yapı olup olmadığını kontrol eder.

11. İmar planını kontrol eder. Eğer taşınmazın bulunduğu sınırlar içerisinde veya çevresinde ileriye dönük planlamalar, kısıtlamalar var ise bunları hazırlayacağı sözleşmeye ilave eder.

12. Noter, alıcı ile görüşerek taşınmazın kimin üzerine (evlilikte mal rejimi,ileriye dönük evlilik planı veya beraber yaşama) tescil edileceğini belirler.

13. Noter hazırladığı Mülkiyet Devir Sözleşmesi taslağını satıcıya, alıcıya ve var ise emlakçılara gönderir.

14. Taraflara mülkiyet devrinin sonuçları hakkında bilgi verir.

15. Taraflar arasında mutabık kalınan satış bedelinin veya karşılığında verilen banka teminatının akibetini takip eder. Hollanda sistemine göre Alıcı taşınmaz bedelini noterin ''3.şahıs hesabı'' olarak adlandırılan bir nev'i teminat hesabına yatırır. 3.şahıs hesabına yatırılan paraların yatırılma amacının dışında kullanılması kesinlikle yasaktır. Eğer satış bedelinin ödendiği tarih ile mülkiyetin devri arasında geçecek zaman normalden uzun sürecek ise noter ödenen bu meblağı vadeli hesaba yatırarak buradan elde edilecek faiz gelirini alıcıya öder.

16. Mülkiyet Devir Sözleşmesinin imzalanacağı tarihi satıcı, alıcı ve var ise emlakçılar ile görüşerek belirler.

17. Noter, mutabık kalınan satış bedelini, emlak vergisini, su vergisini (bu Hollanda'ya mahsus bir vergi türüdür), alım satım vergisini (satış bedelinin %6.sı) ve diğer masrafları içeren bir fatura düzenleyerek alıcıya gönderir. Genelde emlakçının hak ettiği komisyon tutarı da bu makbuzda yer alır. Makbuz tutarının Mülkiyet Devir Sözleşmesinin imzalanacağı tarihten önce noterin 3. Şahıs hesabına yatırılmış olması ve hesabın kayıtlı olduğu bankanın paranın yattığına dair teyit vermiş olması gerekir.

18. Eğer taraflardan biri Mülkiyet Devir Sözleşmesinin imzalanacağı tarihte hazır bulunamayacak ise o taktirde noter bir vekaletname düzenler.

19. Mülkiyet Devir Sözleşmesi imzalanmadan önce noter sözleşmenin genel hatlarını taraflara okur ve daha sonra imzalatır. Imzalanan sözleşmenin bir nüshası Kadastro'ya şerh ettirilir.

20. Noter, hesabına yatırılan parayı ancak takyidat incelemelerini yaptıktan ve belgelerin kaydedilmek üzere Kadastro'ya ulaştıktan sonra olağanüstü bir durum (son anda konulan haciz gibi) ile karşılaşılmaması halinde satıcının hesabına havale eder.

21. Üzerinde sicile işlendiğine dair Kadastro'nun mührünü taşıyan Tapu Senedi'ni alıcıya gönderir.

MASRAFLAR
Hollanda kanunlarına gore taşınmaz devrinde doğacak masraflar alıcıya aittir. Ayrıca alıcı işlemleri yürütecek noteri seçme hakkına sahiptir.
Ancak bazı durumlarda alıcı ile satıcı noter masraflarının satıcı tarafınca karşılanması hususunda mutabık kalabilirler. Bu tip durumlarda alım satım vergisini de genelde satıcı öder.

EKSTRA ÇALIŞMALAR
Bazı durumlarda yukarıda bahsetmeye çalıştığım olağan çalışmalara ek olarak ekstra bir takım çalışmaların yapılması zorunludur. Bu da notere ödenecek bedelin yükselmesine sebep olan bir durumdur. Bu durumda doğacak ekstra masrafların kim tarafınca karşılanacağı önceden belirlenmelidir. Satıcının durumundan kaynaklanan ekstra çalışmalar yapılması halinde bu masrafların da doğal olarak satıcı tarafınca karşılanması gerekir. 

Örneğin ;
· Satışı istenen taşınmazın miras yolu ile satıcıya kalması sebebi ile veraset ilamı çıkarılması (Türkiye'den farklı olarak Hollanda'da veraset ilamı noter tarafınca düzenlenir)

· Vekaletname düzenlenmesi veya boşanmadan ötürü malların paylaşımı sözleşmesi düzenlenmesi
· Satıcını iflas etmiş olması sebebi ile olağan incelemenin dışında daha kapsamlı bir inceleme yapılması
· Satıcı ve/veya satıcılardan biri reşit değilse Sulh hakimliğinden izin alınması
· Taşınmaz üzerinde haciz veya ipotek var ise bunların kaldırılması için hak sahiplerinden vekaletname alınması
Bunlar dışında tabi ki sadece alıcıdan kaynaklanan durumlar için yapılması gereken ekstra çalışmalar olabilir. Ortaya çıkan olağan dışı durumun mahiyetine gore noter alıcıdan gerekli ekstra belge ve bilgileri de isteme hakkına sahiptir.

İPOTEK SENEDI
Eğer alıcı taşınmazın bedelinin tümünü veya bir kısmını kendi imkanları ile karşılayamıyor, bunu banka kredisi ile finanse ediyorsa o taktirde ipotek senedi hazırlanması gerekecektir.Bu durumda alıcı, kredi alan ve karşılığında teminat veren banka ise kredi veren finansör olarak kabul edilir. Noterin ipotek senedinin hazırlanması için harcayacağı mesainin ücreti alıcı tarafınca karşılanır.

Hollanda'da İpotek Senedi hazırlarken noter aşağıdaki işlemleri gerçekleştirir ;
· Eğer banka kendi göndermedi ise bankadan ipotek şartlarını ister ve bunları inceledikten sonra hem banka ile hem de alıcı ile irtibata geçer.

· Mülkiyet Devir Sözleşmesini hazırlarken yola çıktığı belge ve bilgileri kullanarak Ipotek Senedi'ni düzenler.
· Taslak olarak hazırladığı ipotek senedini alıcıya gönderir.
· Alıcının onayını almasına müteakip nihai senedi hazırlar, içeriğini alıcıya okur ve imzalatır.
· İpotek Senedi'nin bir nüshasını Tapu siciline kaydettirip bir örnegini alıcıya diğerini de bankaya gönderir.
· İpotek Siciline kaydolunan senet ayni zamanda ilam özelliği taşır. Yani herhangi bir yargı kararına gerek olmaksızın işlem yapılabilir.
Alıntı

Bir hesap oluşturun veya yorum yapmak için giriş yapın

Yorum yapmak için üye olmanız gerekiyor

ya da